96年头，到日本的榜首天，住在一栋楼里的街坊须藤用茶盘端着沏好的抹茶来到我的房间，这可能是他独有的“初次见面、互相认识一下”的表达办法。

　　

　　须藤48岁，是一家从事商业设备办理的办理员，每月薪酬40多万日元。我其时很古怪，他的薪酬不算低，又是单身，为什么还会住在这样一栋月租金只要3万多日元、一居(12㎡)一厨(4㎡)一卫(3㎡)、5人合用一个澡堂的楼房里呢？

　　

　　须藤对我这种疑问表明十分了解，他告诉我说，在日本经济泡沫时期的88年，他花6000万日元购买了一套二层别墅。现在这套别墅的价格现已跌到了3000万日元。他把别墅现已租借出去了。他住现在这样的房子是为了省下钱来和别墅的租金合在一同还银行的借款。等他65岁的时分就能够还清借款，然后再把房子典当出去得到养老送终的钱。不过，他的妻子并不情愿和他一同住这样的房子，离婚了。

　　

　　97年，进入大学院后认识了搞金属材料研讨的博士生小董(我国人)，有一天他开车带我到一个很荒芜的当地去摘柿子。我问他这儿的柿子为什么能够随意摘，他说，这是他导师在泡沫经济时期买的地，按那个时期的开展规划，这儿应该能够划入东京通勤圈的范围了，很惋惜，你看看现在，仍是这么荒芜，也只要这搞金属研讨的教授脑袋才这么“硬”，才会信任东京圈会扩展到这儿。

　　

　　小董又说：在研讨室做试验的时分，教授没事儿总叨叨这块地，看来这块地让他挺烦心。教授在89年以5万日元/㎡买了这块地，一共是1.5亿日元。教授说假如现在有人出1个亿，他就卖。93年有人出价2.5万日元/㎡，教授舍不得，现在，2万都找不到买主了。种了这些柿子树还没时刻照顾，我们到这摘柿子吃就是帮他忙了。

　　

　　我留心看了看这块地，除了几十棵柿子树，其它都是荒草。其时来的快乐劲儿晾了一大半。

　　

　　后来在02年做店肆选址查询时又路过这儿，感觉仍是曾经的老姿态。我顺路到当地的公共图书馆查了一下，这块地归于市街化调整区域，这种区域内的土地并不彻底归于建造用地，假如要化为建造用地，当地的政府部门有必要出资进行给排水、液化气、5.2米以上宽度的路途等基础设备建造。教授买这儿的土地，大约是根据泡沫经济时期的城市开展速度，要不了几年，政府部门就会出资把这儿化为建造用地了。假如真如教授所料，地价至少要涨到10万1平米，再假如化成了建造用地中的商业用地，30万/㎡也彻底可能。很可惜，教授这个“赌注”没押对。

　　

　　99年，在上任的公司里认识了川濑，他和我都喜好爬山，我加入了他们的爬山沙龙，一般是星期六的早晨6点在山下调集，10点多爬山完毕后到温泉洗洗澡回家。

　　

　　有一次三连休，沙龙安排去日光爬山，日光是日本闻名的旅游观光地，不少成员都带了自己的家人或朋友。

　　

　　二、川濑我们从山上下来后，没有去爬山的人现已在温泉旅馆等候了，这其间有川濑的妻子，川濑把我介绍给她，并邀请我和他们一同吃晚饭。自从见了川濑的妻子，我再看川濑的时分，总感觉他是一个很奥秘的人物。

　　

　　川濑现已50岁，但仅仅公司里一个十分一般的工程师，可他的妻子不只长得美丽，并且言谈举止彻底是一个名门形象。

　　

　　和川濑一同爬山的次数越多，越是想知道他究竟是个什么人，可又不方便直接问，忧虑问欠好还有可能把联络搞僵了。

　　

　　过了一段时刻，有时机和关口一同去施工现场，他来这个公司现已9年了，我和他的私人联络不错，路上就我们两个人，这是个时机，我说：“在日光见到了川濑的妻子，她穿和服的姿态和我平常看到的其她人真不相同，魅力十足，必定是“我们”身世吧”，关口说：“不知道，不过，川濑曾经可是社长，妻子必定错不了”，我又问川濑为什么成了一个一般职工时，看关口不太愿意答复，我也就欠好再问。

　　

　　时刻长了，从人们的只言片语中，对川濑有了一个根本的了解。川濑从东京理工大结业后就来到我上任的这个公司，不到40岁就成了公司的中心技能人员，一向在东京品川、公司总部作业。对公司开展奉献很大，根本薪酬近百万日元。85年，也就是泡沫经济构成初期，川濑辞去职务创办了一家住所制作工厂。一同步就开展很顺畅，到88年，川濑不只借款扩展了生产规模，一同在东京的一等地还购买了一套近2亿日元的高级公寓。

　　

　　没想到，90年后，局势扶摇直上，工厂的订单简直为零。川濑1亿2千万把东京的公寓典当给了银行，期望度过难关、保住工厂。可终究仍是在97年破产了。这个公司的高层念川濑的才干和多年的友谊又让他又回到公司，不过总部是回不去了，薪酬传闻只要40万。

　　

　　因为在自己的身边，常常听到泡沫经济时期有关购地、购房的事儿，就开端揣摩：日本的一个一般大众随意说句话都要从脑子里过一下，搞不懂的作业不会做，那么，日本的地价、房价为什么会上涨？是什么原因让他们深信地价、房价还会涨？他们的薪酬并不高，房价现已超出了他们的正常付出才干，为什么还会下降其它方面的生活水平来买地、买房呢？

　　

　　日本的房价为什么会上涨？不少人以为是缘于1985年9月的“广场协议”。就这么一个有关钱银汇率的协议就能导致日本人张狂借款购房？假如大众无钱银行凭什么借款给你？日本大众又凭什么深信地价、房价还会涨？所以说，“广场协议”充其量只能说是“导火线”，那么“炸弹”是怎样构成的呢？也就是说日本大众的购房款来自何方？关于这些疑问，在2000年公司忘年会上，我得到了一个答案。

　　

　　2000年末，公司总算发奖金了，现已接连三年没发奖金了。公司大约是期望把好人做究竟，年末的忘年会也由公司出头来安排，这和前几年职工自发安排的忘年会比较，层次也高了不少。

　　

　　三、吉田周末的下午6点到9点，我们喝完了忘年会的榜首场酒，接着来到卡拉OK包房。喝得醉醺醺的吉田问我是不是来过这种当地。

　　

　　我说：“来过，可是可没有这么高级”。

　　

　　吉田一听哈哈大笑：“这种当地也算高级，泡沫的时分，公司的忘年会是要到银座去的”。

　　

　　“是吗，忘年会能到银座开，我们公司太有钱了”，“不只仅是我们公司，全日本的公司都相同，那个时分的银座人满为患，至少要提早半年预订才有位子”，“真是太好了，我怎样没赶上呢，真惋惜，怎样会一会儿就不景气了呢？”

　　

　　“这个你要见怪的话，你就见怪我国吧，我们被我国给骗了”，吉田的答复让我其时没反应过来，以为吉田喝醉了。

　　

　　这时，关口现已扯着喉咙开唱了，吉田也开端忙着用桌上的各种酒勾兑自己喜爱的滋味。虽然是快乐的日子，吉田大约又要借酒浇愁了，他和须藤的情况很相似，所不同的是须藤在泡沫时买的是别墅，吉田买的是东京的公寓，两人现在住着相似的房子。

　　

　　在大学院的时分就常常听小董谈起日本泡沫经济时期的昌盛景象。小董是90年来的日本，他说：他刚来的时分，每天到校园来接留学生去打工的车，均匀2个小时就一趟，1小时的薪酬一般是1200-1500日元，有些还能够当日结算，赚钱实在是太简单了，和现在大不相同。

　　

　　因为劳动力严峻缺少，日本政府对许多南美和其它一些国家的偷渡者，以及签证到期不回国的人也是睁只眼闭只眼。泡沫经济溃散会，日本的入国办理局才开端驱逐这些人。

　　

　　自从忘年会上听吉田说日本的泡沫昌盛是因为我国，不论是不是醉话，我仍是想弄个理解。

　　

　　爬山的时分，我问川濑，日本泡沫经济和我国有什么联络？

　　

　　川濑说：“我国敞开今后，日本的电器、轿车开端大批量出口我国，去过我国的日本人说，我国和日本比较至少相差30年，我国有12亿人，假如我们给我国造东西，到达日本现在的水平那得要造多少年。所以许多日本人就深信在自己的有生之年日本经济会一向昌盛下去”。

　　

　　“不出所料，记住我一个街坊为了买一台东芝双缸洗衣机，一大早4点去排队”川濑的话让我想起了我国改革敞开初期的一些事。其时我国还没有彩电、录像机、冰箱、洗衣机等等这类家电的生产线，商场上的日本电器无论是不合法走私货仍是合法进口货，终究都要出自日本的工厂。这对日本来说我国这个商场实在是太大了。

　　

　　我接着说：“想必那个时分，我们的收入必定十分高了”，“是啊！最不景气的公司，每年的奖金也有半年的薪酬”，“挣这么多的钱，大约也只能买地买房了”，“是啊！每年的奖金就能够还购房按揭了，谁会想到会发生后来的作业呢”。

　　

　　日本在85年之前，住所商场并非彻底商业化的商场，80%以上的一般工薪家庭住的都是公团房、县营房、市营房、社宅等等这类公益性住所。在这其间，1955年日本政府建立的“日本住所公团”又是最大的住所供给者。

　　

　　上个世纪70年代末，日本的轿车、家电制作技能不只能够与欧美抗衡，有些现已处于国际领先地位，产品开端许多出口海外。1981年，“日本住所工团”更名为“住所、都市整备公团”，作业中心由直接供给住所转型为建造和改进城市寓居基础设备。日本住所公团的作业转型是日本政府期望借日本产品许多出口海外给日本经济带来昌盛的时机，为住所产品化所作的预备，经过住所产品化满意国内住所个性化需求，由此进步日本国民的寓居条件。

　　

　　85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一会儿增加了至少20%，促进日本政府开端加快全面推行住所产品化，商业银行开端许多为居民购房发放借款，借款利率大幅下调(见下图)。日本的房价也由此开端了急速攀升。

　　

　　日本购房借款利率在日本经济一片昌盛，房价不断攀升中到了90年，日本各大银行不只俄然中止购房借款，并大幅进步本来的购房借款利率。92年开端征收地价税(征收额度为财产继承税评价值的0.3%)。日本政府为什么要出台这样的经济方针？日本轿车、家电等其它职业的昌盛景象为什么也俄然消失了？这意味着日本经济由此开端步入“泥潭”吗？又怎样看待日本经济“空白”的十年呢？

　　

　　在房价、股价一路高涨，日本经济一片昌盛的90年3月27日，日本银行出台了《操控不动产融资总量的告诉》，这一《告诉》被后来称为日本泡沫经济溃散的“发火点”，房价，股价掉头跌落(见下图)。当年8月，日本银行又把短期借款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税，让现已一蹶不振的不动产业更是落井下石，高端百货业因其店址坐落城市最富贵的地段，每年0.3%的地价税居然超越产品赢利的20%，地价税对房价的按捺力可见一斑。

　　

　　日经指数走势图日本政府为什么要出台这样的金融方针，是他们没有想到这些方针会导致楼市、股市大跌。那么，在楼市、股市现已开端暴降的92年，大藏省为什么还要出台地价税，让不动产业一点点得不到喘息的时机呢？

　　

　　有不少人以为：90年之后的几年，日本政府一连的经济方针把日本经济推入不能自拔的“泥潭”，让整个日本经济呈现“空白”的十年(90年中期-2000年)。

　　

　　精确地说：不是90年的方针有问题，而是85年日本全面敞开不动产商场，寄期望经过不动产来让日本经济继续坚持高速开展的方针有问题。在不动产商场全面敞开的85年-89年，日本以及国际的改动让日本政府清楚的看到了85年所犯这一方针过错的严峻性。90年今后的方针不过是对85年所犯过错的紧迫更正。

　　

　　让我重视有关日本泡沫经济的许多论说，并认可上面的这种结论，还得从和吉田的一次谈天说起。

　　

　　六大都市地价及变化率走势图每次和吉田一同去施工现场，他都会以“一早儿，略微喝了点儿”为托言，躺在车上看漫画。这次，他上车就坐到了驾驭位上，我觉得挺古怪，猜测他必定有什么事儿。还真是，刚进东京不久他就下了高速，在东京市区内狭隘的小路上绕来绕去，十分了解的把车停在了一栋30多层的公寓周围，让我稍等他一下。

　　

　　我下车在四周转了转，心里揣摩：这可能就是吉田买的公寓，这种地段的住所不会廉价，看来吉田在泡沫时期真发了不少奖金。

　　

　　过了十几分钟，吉田回来对我说：“一来这儿我就心烦，安全榜首，拜托了”。他这是又方案躺周围看漫画了，他很随意，和他说话也就比较直来直去。

　　

　　我一边开车一边问他：“这是你买的公寓？”

　　

　　“是。”

　　

　　“这儿真是东京不错的住所专用地，离地铁站很近并且还很安静。”

　　

　　吉田一听很满意：“那当然，其时交了定金来抽签的人是总套数的20倍，”

　　

　　“你真够走运的。”

　　

　　“走运谈不上，我没有抽签，我们公司是这栋公寓的出资人之一。”

　　

　　我的确有点吃惊：“怎样，我们公司在泡沫时期也出资不动产？”

　　

　　“这有什么古怪，假如不是各行各业都出资不动产，不动产泡沫怎样会那么大。”

　　

　　“看来你要参与抽签就好了，或许抽不上，等两年情况就天壤之别了。”

　　

　　“不可能，买不上这个楼盘，还要买其他楼盘，总归，那一年是下定决心必定要买。”

　　

　　“看来，你的泡沫烦心病是命中注定了。”

　　

　　“哈哈，对，让我烦恼的信号不是从这栋楼里发射过来，就是从那栋楼里发射过来，总归，这种烦恼必定是要有的。”

　　

　　“哈哈，在日本，有你这种烦恼的人太多了，应该推举一个能让我们消除烦恼的人当总理大臣。”

　　

　　“我死的那一天就是这个总理大臣的诞生日。”

　　

　　“哈哈，已然你一辈子都住不进自己买的公寓里，为什么不卖了呢？”

　　

　　“恶作剧，我交了首付，还付出了十年的按揭，怎样能卖呢？”

　　

　　“假如房价刚开端跌落的时分，你就卖掉，也就不会有现在的烦恼了。”

　　

　　“是啊！可我不是神，谁会想到泡沫现已崩了十年了，房价不光不涨，还在一向跌落呢。”

　　

　　“泡沫刚崩的时分，也没什么人着急卖房，是不是我们都信任房价还有上涨的可能。”

　　

　　“是，至少是深信房价不会跌落的这么凶猛。”

　　

　　“已然如此，也应该有一个信任房价不会跌落的理由吧？”

　　

　　吉田想了一下说：“信任的理由许多，每个人也有自己的主见，但根本上仍是根据一般的常识性判别。日本经济主要是依托出口，日元增值对产品出口构成严峻阻碍，政府肯定要增发钱银使日元价值降低，假如每年继续增发钱银，康复到本来日元兑换美元的汇率规范上，房价不会降。”

　　

　　“那为什么不增发钱银呢”

　　

　　“对呀！十年过去了，地价、房价一向跌落，日本的不动产价值以每年100兆、100兆的速度削减，这总理大臣换了好几个，一点点也看不到政府要增发钱银的意思，真搞不懂这帮混蛋脑子里在想什么。”

　　

　　“政府已然坚持不增发钱银也应该有不增发的理由吧，你怎样看？”

　　

　　“这我可不知道，这是钱！我们都能看理解了就不是钱了。”

　　

　　“哈哈，看来，吉田桑要脱节烦恼只能等下回看不理解的泡沫到来了。”

　　

　　吉田长叹了一声：“不可能再有了，再来一次泡沫，日本人连粮食都吃不上了。”

　　

　　“日本工业这么兴旺，能够进口粮食。”

　　

　　“恶作剧，那日本不就成了农业国的奴隶了吗？”

　　

　　“照你这么说，政府匆促把地产泡沫捅破也是因为农地？”

　　

　　“不必定是悉数，但这肯定是一个十分重要的原因，这些乡村的地主最厌烦，泡沫的时分，一窝蜂的要在农地上盖房子，这不等于是让我们没粮食吃吗。”

　　

　　“照此来说，假如从农地这个视点看，政府不增发钱银也是有道理的。”

　　

　　“对！也应该正告正告这帮地主，不许打农田的主见。可是让我也一同跟着倒运。”

　　

　　自从听吉田说了这番话后，对90年楼市、股市暴降是因为日本政府金融方针不妥所形成的说法产生了置疑，我开端信任日本政府悍然不顾捅破房地产泡沫是有意图的，我期望得到一个答案。所今后来，就一向比较留心有关这方面的新闻、记事。

　　

　　四、房地产泡沫房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物，房地产价值脱离了实体经济的支撑就被以为是泡沫。

　　

　　可是，房地产泡沫必定会溃散，或者说房地产泡沫必定要以房价暴降的办法来完毕，这在经济学上是找不到根据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫必定要被捅破吗？答案也是不必定的。

　　

　　在阅历了房地产泡沫溃散的日本学术界比较干流的观念是：房地产泡沫是不是需求被捅破主要由社会因从来决议。那么，日本为什么要捅破泡沫呢？

　　

　　进入上个世纪80年代，随同我国的大门敞开，一向继续昌盛的日本经济也进入了鼎盛期。

　　

　　可是，我国及其它开展我国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，开展我国家的低价格很快要对日本的制作业构成丧命的冲击。在单纯的价格竞争面前，日本只要死路一条。日本依托先进的工业制作技能、经过来料加工、出口工业制品带动日本经济昌盛的路，现已看到了止境。

　　

　　在日本政府认识到了日本所面临的窘境，但且还没有找到应对办法的时分，“广场协议”更是给了日本当头一棒。使得给日本经济带来昌盛的制作业，陷入了既要与开展我国家的低价格反抗，又要接受日元增值重压的两难地步。要坚持日本经济继续高速