房企数量由增转降的历史性拐点正在到来

　　最近发布的142家上市房企2015年中报闪现，上半年负债算计近3.4万亿元，同比添加13%，均匀负债率为76.8%，创下近年峰值，超越四成负债率超越70%红线。净赢利率只有约9%，比较2013年已显着下滑约3个百分点。

　　这组数据说明晰哪怕是上市公司型的房企，日子也并不好过。负债率超越70%，归于危险添加的区域。在楼市昌盛期，部分房企高负债，就意味着高杠杆，这是有利于快速扩张的。但在商场平稳期或低迷期，仍呈现高负债，多属运营压力和危险的闪现。

　　到本年7月末，全国商品房待售面积为66259万平方米，其间商品住所待售面积同比添加18.1%。本年以来全国楼市复苏，可是区域差异显着，一线城市显着回暖，二线城市有所反弹，而广阔三四线城市复苏乏力，住所库存仍处前史偏高水平。

　　上市公司业绩现已闪现承压，而更多的中斗室企的运营压力更是在持续恶化之中。国家计算局数据标明，2005年全国房地产开发企业5.6万家，2013年增至9.1万家，其间仅在受金融危机冲击后的2009年房企数量略有下降。

　　从房企数量改变来看，看似并无压力加大的痕迹；其实不然，房企数量由增转降的前史性拐点正在到来。房企数量一般与全国新房销量呈正相关。1998年以来，我国新房成交量不断添加，其间仅2008年和2014年下降。全国新房销量未见前史大顶，房企数量不可能大幅下降，由于是按项目公司计算的。2014年全国房企数据没有发布，很可能再次呈现下滑，也就是说，2014-2017年间很可能将会呈现前史高点。

　　笔者从前指出，2011年全国房企购地量事实上现已见到前史大顶，2013年全国新开工量也已是见到前史大顶，2016年或2017年全国新房出售将也很可能见到前史大顶。所以房企数量很可能在2013-2017年见到前史大顶。别的，近两三年职业并购事例越来越多，这从融创的一再举动即可管窥。这也会加快房企数量见顶。

　　假如从更大的视角和格式调查，其实2011年现已是我国房地产业黄金时代与白银时代的分界线。2011年之前的约十年，职业赢利率很高，绝大部分时间段，开发商不论大中小，过得都是胡吃海喝的蜜日子。而2011年开端，职业赢利率持续下滑，微利项目、乃至亏本项目越来越多。三四线城市中斗室企的苦苦挣扎自不必说，即便是在一线城市风景抢地的那些大房企，谁又敢拍胸脯确保高价地一定能带来高赢利？

　　因此，以前史的眼光看长期趋势，必定会有越来越多的开发商退出这个职业，而持续呆在这个职业的大都企业也将转型，这是一个职业的宿命。但并不代表这个职业的结束。一方面二手房商场规划将越来越大，另一方面城市更新将一向存在。别的，新房开发职业的集中度还将持续进步，10-20家大型房企的营收规划还将持续扩展。这个职业的游戏还将持续，仅仅玩家哭多笑少。